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乐中彩票2023-01-31 16:05

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地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

  近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。

  消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。

  城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

  该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?

  区属人才购房政策

  据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”

  值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。

  一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

  而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。

  早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。

  具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。

  按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

  据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。

  共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。

  在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

  提振楼市后暂时退场

  城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。

  据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。

  青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。

  部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。

  不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

  后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

  同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

  在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

  对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

  此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。

宝马官宣涨价!预算40万你会买BBA还是新势力?******

  中新经纬2月3日 (牛朝阁)2022年开年,新势力花样开打“价格战”之际,宝马却开始涨价了。

  近日,有消息称宝马对旗下部分车型进行涨价,涨价幅度在2000元至20000元,涉及5系、i3、iX3等多款热门车型。宝马方面回应中新经纬称,部分BMW品牌在中国的在售车型确实在2023年2月1日正式上调厂商建议零售价,主要是受到全球范围内的通货膨胀、原材料及物流成本不断上涨,以及供应短缺等影响的原因。

  涨价背后,4S店内的优惠仍存,48.89万元起售的车型,综合优惠后到手价在40万元出头。有专家指出,造车新势力纷纷杀入豪华车市场,2022年BBA销量下滑,豪华车市场竞争激烈。

  指导价上涨,销售称“优惠力度大”

  中新经纬致电了北京、上海、广州等多地的宝马4S店,店内销售均表示指导价已经上调,涉及多款车型,幅度从千元到万元不等。

  值得注意的是,虽然指导价上涨了,但多位销售表示“指导价涨了,销售压力大了,但店内也有优惠活动,力度还挺大的。”

  以官网48.89万元起售的宝马530标准轴距版为例,“这周末有元宵节活动,加上购车分期的金融政策优惠,大概到手40万元出头。”北京一4S店的销售人员说。据悉,前述车型指导价较之前涨了4000元。

  宝马方面3日对中新经纬表示,近期,受全球范围内的通货膨胀、原材料及物流成本不断上涨,以及供应短缺等影响,部分BMW品牌在中国的在售车型于2023年2月1日正式上调厂商建议零售价。届时,客户可以在宝马中国官方网站及My BMW应用程序上查询最新信息。具体车型的终端零售价格,客户可向经销商进行咨询确认。按照惯例,宝马将定期审视和评估产品定价,以灵活应对原材料、物流及车辆制造成本的变化。

  江西新能源科技职业学院新能源汽车技术研究院院长张翔指出,宝马是传统的豪华燃油车品牌,有稳定的粉丝和市场,适当涨价有利于增强“宝马车保值”的印象,以此带动增加销量。

  中国汽车流通协会新能源分会秘书长章弘告诉中新经纬,宝马在2022年曾实行过降价促销,随着疫情政策的放松,宝马预计2023年车市或将回暖,涨价可能是出于利润考量。此外,近期钢铁等原材料价格上涨,而宝马车型用钢较多,涨价能减缓成本压力。

  BBA销量下滑,新势力势如破竹

  据宝马最新公布的数据显示,2022年在中国市场交付了共计791985辆BMW和MINI汽车。较2021年846237辆的累计交付成绩,同比下滑了6.4%。

  值得注意的是,BBA阵营中的奔驰和奥迪也在2022年的中国市场出现了销量下滑。公开资料显示,2022年奔驰和奥迪在中国市场的销量分别为75.1万辆和63.5万辆,分别同比下滑0.9%和9.2%。

  章弘认为,BBA的销量下滑主要是受疫情影响,消费者收入不保,消费信心不足,而豪华车售价不菲,所以消费者有持币观望的情况。

  张翔则认为,BBA销量下滑的背后,是新能源造车企业的入局,长期被宝马、奔驰、奥迪等车企占据的豪华车市场迎来了新的造车选手。

  乘联会数据显示,2022年豪华车市场整体销量为309万辆,同比增长6%。其中传统豪华车市场整体下滑4%,而新能源豪华车市场同比增长49%。

  中新经纬注意到,来自中国的造车新势力正纷纷布局豪华车市场。蔚来的两款新车EC7和全新ES8的起售价分别定在了48.8万元和50.2万元,理想L9起售价也达到了45.98万元,就连一向在价格上主打“亲民”的小鹏也将G9的起售价定在了30.99万元。

  2022年底,蔚来汽车创始人、董事长、CEO李斌曾在接受中新经纬等媒体采访时表示,蔚来的竞争对手非常明确,就是油车。“虽然离BBA油车有点距离,但是明年销量目标超雷克萨斯。”李斌说。

  业内专家认为,新能源造车企业进军豪华车市场是一种必然的趋势。

  章弘表示,高端车型较中低端车型而言,技术、研发、生产、利润都会更高一些,更能在资本市场中打造高水准的企业形象,以确保融资能力。且中国产中低端燃油车已经打造出了“代步工具”的理念和形象,而新能源汽车的一大特点是“智能网联”,高端车型更符合这一特点。

  张翔表示,造车新势力等车企,在成立初期的成本较高,而豪华车市场的利润较高,进驻这个市场可以帮助这些车企达到盈亏平衡。

  近日,理想汽车创始人、董事长兼CEO李想在微博中表示理想汽车会坚守价格区间,全尺寸的理想L9坚守40万元至50万元的价格区间,中大型的理想L8和理想L7会坚守30万元至40万元的价格区间,中型的理想L6和理想L5(非SUV形态)会坚守20万元至30万元的价格区间,不会有20万元以内的车型。

  2022年,蔚来ET7和ET5上榜乘联会统计的全年高端轿车销量排行榜,分别排名第八和第十。在全年高端SUV销量排行榜中,特斯拉的Model Y登至榜首,同比增长85.6%,此外理想ONE也排行前五。

  专家:豪华车市场值得新势力“拼死一搏”

  张翔指出,新能源化是一个非常宝贵的机会,这正好也是一个让中国本土的自主品牌进入中高端市场的契机,值得新势力拼死一搏。

  但章弘亦指出,传统车企在打造豪华车领域已经磨合多年,积累了丰富的经验。一旦传统车企转型进入新能源汽车市场,其对高端车的运营驾轻就熟,新势力造车企业也许不占优势。新势力在电动化、智能化、网联化层面给予了汽车崭新的理念和方向,但老牌豪华车企掌握着多年积累的机械技术,转型新能源汽车后,其研发能力十分可观,且传统车企对汽车行业的营销理念、周转能力也是造车新势力难以比拟的优势。

  (文中观点仅供参考,不构成投资建议,投资有风险,入市需谨慎。)

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